Průvodce vašimi otázkami

Ceny nemovitostí v Praze rostou rychleji než inflace kvůli několika faktorům. Nedostatek nových bytů je způsoben omezenou nabídkou, složitými povolovacími procesy a nedostatkem pozemků, což zpomaluje výstavbu. Současně je vysoká poptávka jak od místních kupců, tak zahraničních investorů, kteří nemovitosti považují za bezpečnou a výhodnou investici. Navíc rostoucí ceny stavebních materiálů a práce zvyšují náklady na novostavby. Klesající úrokové sazby pak motivují investory hledat stabilní výnosy právě v nemovitostech, což dále tlačí ceny nahoru.

Investice do koupě bytů patří mezi nejbezpečnější na trhu. Byty v pražských novostavbách se na rozdíl od jiných investic, jako jsou akcie, nevyznačují výraznou volatilitou a dlouhodobě si udržují stabilní růst hodnoty. Navíc oproti osobnímu vlastnictví nabízí družstevní vlastnictví výhodu v tom, že majetek družstva není evidován ve veřejných registrech, což zvyšuje ochranu majetku i soukromí jeho členů.

Úroková sazba závisí na aktuálních tržních podmínkách v době sjednání úvěru. U všech bytových družstev vybíráme optimální čas pro uzavření úvěru. Pokud je úroková sazba na trhu vysoká a očekává se pokles, vyčkáváme. Naopak při očekávaném růstu sazeb fixujeme co nejdříve. Cílem je dosáhnout co nejvýhodnějších podmínek. Obvykle se úrokové sazby pro družstva pohybují na úrovni sazeb hypoték v prvním fixačním období, později bývají i nižší, protože banky vnímají pravidelně splácející družstva jako méně riziková.

O délce fixace úrokové sazby rozhoduje členská schůze a obvykle se sjednává na období 3 nebo 5 let. Členové bytového družstva se rozhodují podle nabídek konkrétních bankovních institucí, aktuální situaci na trhu, svých preferencí nebo doporučení předsedy BD.

Předčasné splacení úvěru bez sankcí je možné pouze ke konci doby fixace. Ve všech ostatních případech je předčasné splacení úvěru zpoplatněno podle aktuálního sazebníku. Mimořádné splátky do povolené výše neznamenají předčasné splacení ani v případě, kdy dojde k celkovému doplacení anuity.

Mimořádné splátky úvěru jsou zdarma 2× ročně, vždy maximálně do výše 20 % z nesplacené jistiny, a také při ukončení fixace. V ostatních případech se účtuje poplatek podle aktuálního sazebníku z výše mimořádné splátky. Na základě individuální dohody s vedením bytového družstva však může být možné sjednat mimořádné splátky zdarma i častěji a ve vyšší výši.

Pokud člen bytového družstva přestane splácet anuitu, družstvo ho nejprve vyzve k doplacení dlužné částky. Pokud však ani poté nesplácí dlouhodobě, může být z družstva vyloučen. Tím zaniká jeho právo užívat byt, ale vzniká mu nárok na vypořádací podíl. Pro člena, který už nemá dostatek financí na další splácení, je však výhodnější řešit svou situaci s bytovým družstvem s předstihem již v okamžiku, kdy bude vědět, že prodlení může hrozit. V takovém případě může získat vyšší vypořádací podíl, protože celý proces bude pro člena a bytové družstvo rychlejší a tím i levnější.

Ano, vlastní zdroje pro nákup bytu v družstevním vlastnictví lze uhradit i z jiné půjčky. Mnoho bank dnes nabízí výhodné úvěry přímo na družstevní bydlení, často bez nutnosti zástavy nemovitosti a s dlouhodobou splatností. Financování je možné zajistit také například neúčelovým úvěrem nebo půjčkou od rodiny. Je však důležité pečlivě zvážit podmínky těchto půjček, protože některé mohou mít vyšší úroky nebo kratší dobu splatnosti, což ovlivní celkové náklady. Stejně tak je vhodné mít jasný plán splácení, aby bylo financování výhodné a dlouhodobě udržitelné.

Ne, žádné cenové limity stanoveny nejsou. Prostřednictvím bytového družstva si můžete koupit jakýkoliv byt z námi nabízených projektů, bez ohledu na jeho hodnotu.

Nákup bytu prostřednictvím našich bytových družstev je možný od 18 let věku. Horní věková hranice není nijak omezená, takže členem družstva se může stát kdokoli zletilý bez ohledu na věk.

Veškeré uhrazené vstupní platby Vám vrátíme v plné výši, pokud nedojde k vydání pravomocného stavebního povolení. V ostatních případech, rezervační poplatek ani jiné platby nejsou vratné, protože jejich složením stvrzujete svůj vážný zájem o členství v bytovém družstvu. Rezervační poplatek je zároveň bytovým družstvem zasílán přímo developerovi jako závazná rezervace konkrétního bytu, a proto nelze od rezervace jednostranně odstoupit bez ztráty těchto plateb.

Poplatky společenství vlastníků jednotek, které nejsou zahrnuty ve zúčtovatelných zálohách, se obvykle pohybují přibližně kolem 10 % z celkového tržního nájemného. V případě bytových družstev odhadujeme poplatky za správu na úrovni zhruba 450 Kč měsíčně na jednoho člena. Výše těchto poplatků se však může lišit v závislosti na počtu členů družstva, s rostoucím počtem členů totiž dochází k jejich postupnému snižování díky efektivnějšímu rozložení nákladů mezi více osob.

Pokud prodáte členský podíl po 5 letech od jeho nabytí, resp. vstupu do bytového družstva, je zisk zcela osvobozen od daně z příjmu. Pokud však k prodeji dojde dříve, zisk podléhá zdanění dle aktuálně platných daňových pravidel pro fyzické osoby.

Ne, protože bytové družstvo jako kupující není plátcem DPH, proto nelze při nákupu uplatnit odpočet DPH. Zda je plátcem DPH zájemce o vstup do BD nemá s ohledem na předcházející větu žádný vliv.

Ne. I pokud je nájemce (např. OSVČ) plátcem DPH, dlouhodobý pronájem je v režimu osvobozeném od DPH, tj. sazba DPH je 0 %. Plátce DPH tedy pronajímat nemusí s DPH.

Ano, v rámci účetnictví si lze celou část nájemného (úrok úvěr, úmor, poplatky) zahrnout do nákladů a příjmy z pronájmu do příjmů, které v případě dlouhodobého pronájmu spadají do § 9 zákona o daních z příjmů. Pokud by člen družstva neměl jiné příjmy, může v této části vzniknout daňová ztráta, kterou lze uplatnit např. podle § 7 zákona o daních z příjmů. Konkrétní možnosti závisí na individuální situaci, proto doporučujeme konzultovat s daňovým poradcem.

Ano, od 1. 1. 2026 může člen družstva platící anuitu uplatnit daňový odpočet úroků z úvěru na družstevní byt, přičemž odpočet se vztahuje poměrně podle podílu člena na úvěru, s maximálním limitem 150 000 Kč ročně. Dosud bylo možné odpočet uplatnit pouze u úvěrů vedených přímo jménem fyzické osoby, takže družstevní byty tuto výhodu neměly. Nová úprava tedy umožní snížit daňovou zátěž.

Ano, převod do osobního vlastnictví je možný. Při převodu do osobního vlastnictví vždy dochází ke splacení úvěru družstva. Doporučujeme, převod do osobního vlastnictví plánovat k datu fixace, kdy se převod obejde bez jakýchkoliv poplatků. Pokud však budete chtít byt převádět do osobního vlastnictví mimu datum fixace nebo před samotnou kolaudací, je nutné uhradit 5 % z obvyklé ceny bytu + poplatek financující bance za předčasné splacení úvěru (viz sazebník). Tento poplatek je zaveden právě z důvodu, aby se bytové družstvo chránilo před úbytkem vysokého množství členů mimo dobu fixace a nedošlo k jakémukoliv ohrožení financování, jelikož seznam členů musí předseda BD každoročně hlásit financující bance. Pokud dojde k převodu do osobního vlastnictví před samotnou kolaudací, je potřeba také zaplatit případný poplatek developerovi, který se chce vyhnout spekulativním převodům a prodejům bytů před dokončením samotné výstavby. Všem členům doporučujeme převádět byt do osobního vlastnictví k datu fixace.

Ano, družstevní podíl je možné převést. Při převodu družstevního podílu nedochází k současnému splacení úvěru. Z důvodu financování bankovním úvěrem a povinnosti předávání seznamu členů bytového družstva financující bance, doporučujeme převod družstevního podílu k datu fixace, kdy je tento převod bez jakýchkoliv poplatků. Převod družstevního podílu mimo datum fixace na příbuzného člena družstva je zpoplatněn 1 % z ceny obvyklé bytu a to právě z důvodu, že příbuzného z rodiny člena nejspíš banka bude považovat za méně rizikového. Pokud je převod družstevního podílu uskutečněn mimo datum fixace na třetí osobu, která není příbuzným člena družstva, je zde poplatek 3 % z obvyklé ceny bytu, jelikož se chceme vyhnout případům, kdy by došlo k vysokému přílivu rizikových nových členů do bytového družstva mimo fixaci. Pokud dojde k převodu družstevního podílu před samotnou kolaudací, je také potřeba zaplatit případný poplatek developerovi, který se chce vyhnout spekulativním převodům a prodejům bytů před dokončením samotné výstavby. Všem členům doporučujeme plánovat převod družstevního podílu k datu fixace. Všechny poplatky viz sazebník.

Družstevní podíl je považován za majetek, a proto se stává součástí dědictví. Dědic se stává členem družstva a členem družstva se v tomto případě může stát také nezletilá osoba.

Ano, počítáme s tím, že členové družstva mohou chtít byty podnajímat. Zájemci o podnájem si musí vyžádat souhlas předsedy družstva.

Ano, převod členského podílu je možný. Při převodu mimo datum fixace se však hradí poplatek ve výši 1 % z obvyklé ceny předmětu nájmu (tedy hodnoty bytu) a v případě převodu před kolaudací také aktuální poplatek stanovený developerem. V případě převodu ke konci fixace je převod členského podílu bez jakýchkoliv poplatků.

Vypořádací podíl je částka odpovídající splacené části členského vkladu, která náleží členu při ukončení členství v bytovém družstvu a také její výši ovlivňuje tržní hodnota členského podílu. Pokud se rozhodnete v družstvu nepokračovat nebo nemáte možnost dále splácet anuitu, je pro členy nejvýhodnější následující postup řesit s bytovým družstvem s předstihem.

Na družstevní byt si nelze vzít vlastní hypotéku, protože financování nákupu zajišťuje přímo bytové družstvo. Další úvěr se zástavou by znamenal dvojí zatížení, protože na nemovitosti je zřízena zástava ve prospěch banky, která financuje družstvo jako celek, nikoli pouze jeden byt, jak je tomu u osobního vlastnictví. Úrokové sazby i doba splatnosti jsou obvykle srovnatelné, protože jde o financování bydlení. Vlastní zdroje však můžete uhradit z výhodných úvěrů na družstevní bydlení bez zástavy s dlouhodobou splatností, které dnes nabízí několik bank na trhu.

Tradiční starší byty v bytových družstvech bez prohlášení vlastníka se prodávaly přibližně o 15 % levněji než byty v osobním vlastnictví. Naše „novodobá“ bytová družstva však již mají prohlášení vlastníka a jsou členy společenství vlastníků jednotek (SVJ), takže byt lze bez omezení převést do osobního vlastnictví, což znamená, že jejich cena je srovnatelná s obdobnými byty v osobním vlastnictví.

„Družstevní vlastnictví znamená, že vlastníkem bytu je bytové družstvo a člen bytového družstva má právo nájmu k bytu, nikoliv přímé vlastnictví. Převod se provádí převodem členských práv a nezapisuje se do katastru nemovitostí. Naopak u osobního vlastnictví je majitelem přímo fyzická nebo právnická osoba, převod se zapisuje do katastru a běžně se financuje hypotékou. Družstevní vlastnictví bývá výhodné pro ty, kdo hledají dostupnější bydlení bez nutnosti sjednávat vlastní hypotéku, protože byt financuje bankovním úvěrem přímo družstvo. Z daňového hlediska je družstevní byt při převodu osvobozen od daně z příjmu po 5 letech držby, zatímco u osobního vlastnictví je tato lhůta 10 let.

“

Družstevní byt není evidován v katastru nemovitostí a není tedy veřejně dohledatelný stejným způsobem jako byt v osobním vlastnictví, což přináší větší míru soukromí a ochrany před rychlým veřejným dohledem. Přesto však není „neviditelný“, v případě exekuce může být majetek dlužníka dohledán například na základě výzvy k součinnosti exekutora a členská práva tak mohou být exekučně postižena a prodána v dražbě. Při rozvodu se družstevní byt (členský podíl) považuje za součást společného jmění manželů a vypořádává se obdobně jako jiný majetek, tedy přikázáním podílu jednomu z manželů nebo finančním vyrovnáním. Celkově tedy družstevní byt nabízí výhodu v menší veřejné dostupnosti informací a přitom je právně chráněn a řešitelný v potřebných situacích, což může být pro některé osoby výhodnější než mít byt zapsaný přímo v katastru nemovitostí.

Členové našich bytových družstev jsou zpočátku tři zakládající právnické osoby – techničtí členové zajišťující odborné vedení družstva. Čtvrtým zakládajícím členem je fyzická osoba z našeho týmu, která má dlouholeté zkušenosti s řízením bytových družstev a zároveň se stává řádným členem s právem k bytu. Jejich údaje jsou dohledatelné ve veřejných registrech. V každém družstvu máme osobně majetkovou účast na minimálně jednom bytě, což nám umožňuje garantovat vysokou míru zapojení a zodpovědnosti. Dalšími členy družstva jsou následně přistupující fyzické osoby, z nichž každá má podíl s přímým vztahem ke konkrétnímu bytu. Jejich identita není veřejně dostupná, avšak pečlivě je vybíráme s ohledem na schopnost splácet úvěr a jejich reference. Typicky jde o podnikatele, právníky, samostatně výdělečně činné osoby, ekonomicky aktivní seniory bez nároku na hypotéku s dlouhou splatností, nebo mladé lidi, kterým s financováním pomohli rodiče.

Ne, naše družstva umožňují nákup družstevního podílu s právem k bytu pouze fyzickým osobám. Podmínky bankovního financování jsou totiž nastaveny tak, aby podporovaly bydlení pro družstevníky nebo jejich podnájemníky. Díky tomu můžeme nabídnout výhodnější úrokové sazby, než tomu bývá u financování právnických osob.

Ano, budoucí družstevníky si pečlivě prověřujeme prostřednictvím veřejných registrů a dalších dostupných zdrojů, abychom zajistili, že jsou schopni řádně splácet anuitu ke svému družstevnímu bytu. Pokud by z jakéhokoli důvodu nedošlo k přijetí do družstva, veškeré Vámi zaslané platby Vám budou v plné výši vráceny.

Neověřujeme příjmy stejným způsobem jako banky, ale důkladně posuzujeme, zda bude budoucí člen schopen anuitu splácet. Jsme si vědomi, že podnikatelé často optimalizují své daňové přiznání či uplatňují odpisy, a proto jejich reálné finanční možnosti nemusí z daňových výkazů zcela vyplývat. Investoři, kteří plánují byt po kolaudaci pronajímat, musí počítat s tím, že v prvních zhruba 5 letech může být potřeba částečně doplácet splátky z vlastních prostředků, dokud podnájemné nepřekročí výši anuity. Pokud vznikne jakákoli pochybnost o schopnosti člena závazky dlouhodobě plnit, vyhrazujeme si právo jeho žádost o členství odmítnout. Při rozhodování hraje roli i doporučení stávajících členů našich družstev a přednostně přijímáme naše klienty či prověřené obchodní partnery.

V rámci jednoho bytového družstva by pořízení dalšího bytu bylo možné pouze výjimečně. Pro koupi dalšího bytu v novostavbě však můžete bez omezení využít některé z našich dalších družstev v jiném developerském projektu.

Abychom zajistili stabilitu a dlouhodobé fungování bytového družstva pro všechny členy, nemůžete se stát zakládajícím členem. Založení družstva je složitý a finančně nákladný proces. Družstvo jsme založili předem se zakládajícími členy, právnickými osobami, abychom předešli problémům, které by mohly nastat, pokud by počet členů klesl pod zákonem stanovené minimum.

V prvním období je předseda bytového družstva určen zakládajícími členy. V dalších obdobích se předseda volí demokraticky v souladu se zákonem. Předsedou bytového družstva může být pouze člen družstva a každý člen má právo kandidovat. Doporučujeme však ponechat předsedu pro další fixační období, aby bylo zajištěno, že družstvo získá dobré podmínky a nejvýhodnější úrokové sazby i pro další fixační období.

Odměna předsedy bytového družstva je symbolická, ve výši přibližně 1 500 Kč měsíčně, a na jejím vyplácení se podílejí i zakládající členové, kteří nemají právo k nájmu bytu.

Ne, zatím jsme nikoho z družstva vylučovat nemuseli.

Zakládající členové mají dlouholeté zkušenosti s řízením bytových družstev a společenství vlastníků jednotek (SVJ), a to u projektů s reprodukční hodnotou v řádu miliard korun. Tyto zkušenosti aktivně využíváme k zajištění stabilního a efektivního fungování našich družstev.

Máte právo se účastnit jakékoliv členské schůze, není to však Vaše povinnost a můžete kohokoliv k tomu zmocnit. Členské schůze bytového družstva formálně naplňují požadavky dané zákonem a vzhledem k tomu, že je samotné bytové družstvo členem společenství vlastníků jednotek, předmětem řešení jsou spíše formality, jako např. schvalování účetní závěrky. Pokud se členských schůzí nemáte zájem účastnit, můžete udělit plnou moc některé z právnických osob, které jsou zakládajícími členy. V bytovém družstvě jsou 3 právnické osoby, zakládající členové, mezi které lze plné moci členů rozdělit, jelikož 1 člen bytového družstva nemůže mít více jak 1/3 hlasů.

Členská schůze bytového družstva by se měla konat minimálně jednou ročně, zejména za účelem schválení účetní závěrky.

Účast na schůzích bytového družstva zahrnuje zejména hlasování o důležitých rozhodnutích týkajících se správy a chodu družstva, schvalování rozpočtu a účetní závěrky, volbu členů orgánů družstva, projednávání stížností a návrhů členů nebo diskusi o aktuálních otázkách. Je to klíčový způsob, jak členové mohou ovlivnit řízení svého družstva a mít přehled o jeho fungování.

Ano, společné členství více osob v bytovém družstvu je možné a běžně se řeší formou společného členství manželů nebo jiných osob, které se dohodnou na společném členství. V takovém případě mají tito členové společná práva i povinnosti vyplývající z členství, například společné užívání bytu a společné splácení družstevních nákladů.

Ano, můžete, ale musíte mít registrovaný dlouhodobý pobyt na území České republiky a zároveň dané bytové družstvo nesmí překročit limit 30 % cizinců mezi svými členy.

Klasickým způsobem zkrachovat většinou nemůže, protože nedělá podnikání ani nenese podnikatelské riziko. Jediný problém by mohl nastat, kdyby členové dlouhodobě neplatili své příspěvky a družstvo by tím nebylo schopné splácet úvěr nebo hradit provozní náklady. To je ale spíš extrémní scénář než reálné riziko.

Průběžně monitorujeme trh s novou bytovou výstavbou na pražském území a vybíráme bytové domy v novostavbách od prestižních developerů, které jsou v těch nejlepších lokalitách a je u nich vysoký potenciál na budoucí zhodnocení, ať už z pohledu stabilního růstu cen nemovitostí nebo nájemného.

Bytové družstvo nevlastní celý bytový dům. Vlastní jen ty byty, které si členové bytového družstva nakoupili. Bytové družstvo je současně členem společenství vlastníků jednotek spolu s vlastníky bytů, kteří si koupili byty do osobního vlastnictví.

Každý člen bytového družstva, který je fyzickou osobou, má právo nájmu bytu, jelikož do družstva vstupuje právě v souvislosti s nákupem družstevního podílu vztahujícímu se ke konkrétnímu, jím vybranému bytu v bytovém domě. Bez nájmu bytu jsou pouze 3 právnické osoby, které jsou současně zakládajícími členy.

Nejjednodušší řešení je, že v rozsahu poměrné velikosti vašeho bytu a příslušenství obdržíte plnou moc od bytového družstva a na schůzích společenství vlastníků jednotek budete hlasovat sami za sebe. Pokud se nebudete chtít schůzích společenství vlastníků jednotek účastnit, můžete se s bytovým družstvem dohodnout, že bude na schůzích společenství vlastníků jednotek hlasovat za Váš byt podle Vašich pokynů nebo můžete udělit substituční plnou moc osobě, kterou si vyberete.

Developerské projekty vybíráme s maximální pečlivostí. Zaměřujeme se na lokality s vysokým potenciálem růstu hodnoty nemovitostí a dlouhodobým rozvojovým plánem. Spolupracujeme pouze s prestižními a prověřenými developery, kteří mají silné renomé a za sebou desítky úspěšných projektů realizovaných v Praze. Díky tomu nabízíme klientům nemovitosti, které kombinují vysoký standard bydlení s jistotou stabilní investice.

Pokud výstavba překročí smluvně sjednaný termín, má bytové družstvo právo od smlouvy s developerem odstoupit a člen tak dosáhnete na vrácení 100 % výše členských vkladů. Z ekonomického hlediska se však zpravidla vyplatí vyčkat – vzhledem k trvalému růstu cen nemovitostí se totiž vaše investice průběžně zhodnocuje. Vkládáte pouze 20 % z kupní ceny, ale růst hodnoty se vztahuje na celou nemovitost, tedy na 100 % její hodnoty.

Ne, naše bytová družstva mohou pořizovat pouze bytové jednotky, protože to je podmínkou banky, která družstvo financuje.